只剩毛坯框架的“豪宅”凭何以60%溢价率成交？专家称买家看中地皮的稀缺性。

3月7日，昔日“地产金融大佬”戴志康名下的九间堂别墅被成功拍卖，这套只剩下毛坯框架、残垣断壁的独立花园住宅，就连物业费都欠费超过50万元，竟然拍出了1.44亿元高价，溢价率达到60%，比市场评估价多出了1700万元。

根据阿里拍卖平台信息，这套戴志康名下的别墅位于上海浦东新区芳甸路599弄15号，建筑面积为681.11平方米，房屋类型为花园住宅，起拍价9000万元，评估价1.27亿元，由上海市第一中级人民法院司法拍卖。

结合平台的描述与法院提供的图片，这套别墅的现状较差，部分外墙已拆除，门窗全部缺失，看起来只剩残垣断壁。拍卖平台称，该房屋结构变化较大，有违建登记。

这套房的原主人戴志康1964年出生于江苏海门，本科毕业于中国人民大学国际金融专业，曾于1992年组建中国第一家公募基金公司——富岛基金公司，此后他收购海南证大上海分公司，以上海证大为平台，大举进军房地产业，开发了联洋社区、证大家园、水清木华等住宅项目，后续又开发了大拇指广场、九间堂别墅、喜马拉雅中心等知名地产项目。2007年，戴志康在胡润百富榜排第65位，身家100亿元。

2019年，在涉足互联网金融后，“证大系”危机爆发，戴志康向警方投案自首。2022年12月30日上午，上海市第一中级人民法院依法一审公开宣判戴志康等7人非法吸收公众存款、集资诈骗一案，对戴志康决定执行有期徒刑十九年。在这之后，戴志康名下资产被拿出来法拍。

这样一套房子，吸引5位参拍人激烈竞价110多轮，最终以60%的高溢价成交。根据竞价结果确认书，姓名为“刘润杰”的买家通过竞买号V2125以1.44亿元的价格成功竞拍，房屋折合单价高达21.14万元/平方米。

在房价之外，最终的买受人还要承担不少其他支出。拍卖公告显示，买受人须于收到拍卖成交执行裁定书之日起三个月内，按相关部门要求将标的物恢复原状并至不动产登记中心消除违建登记，拆除违建及恢复房屋原状的费用由买受人自行承担。

此外，这套住宅还有高额的物业欠费，该小区物业收费标准为14元/平方米，而标的物自2019年10月1日起就未缴纳物业管理费，按其建筑面积来算，这套房一个月物业费就超过9000元，一年物业费高达11.44万元，目前已欠费超50万元。

九间堂位于浦东联洋板块，这里毗邻世纪公园，距离陆家嘴约6公里。一直以来，该板块非常受陆家嘴金融从业者亲睐，购房门槛较高，板块内普通公寓式住宅均价在13万元/平方米左右，两房总价1500万元以上、三房2000万元以上是普遍行情。

2020年，联洋板块曾领涨上海楼市，知名的仁恒河滨城小区成交价一度达到18万元/平方米。不过从2023年起，联洋板块房价略有下滑，目前以10万-12万/平方米的价格就能捡漏还不错的房源。

“贝壳找房”App的历史成交记录显示，九间堂小区2020年4月曾有一套789.19平方米豪宅成交，成交价为1亿元，折合单价12.66万元/平方米；2019年2月曾有一套828.64平方米住宅成交，价格为1.40亿元，成交单价16.90万元/平方米。

对比板块均价以及九间堂小区历史成交价，这套原戴志康名下别墅的拍卖，最终成交价偏高。

不过也有专家认为成交价格合理。“从买家的心态来说，主要看中是地皮，这套花园别墅占地两亩，房子的情况虽然不好，但是对买家来说，即便重建一遍、重新装修，花费也不过每平方米万元，而浦东内环内这个地皮已经是绝版了。”上海中原地产资深分析师卢文曦对记者表示。

他举例称，目前上海市中心在售的新房中，历史风貌区别墅类项目最高价已经突破24万元/平方米。

“在顶级豪宅法拍中，买家关注的就是一些比较特殊的东西，他们未必看房子的状态、性价比这些，像地段的稀缺性、是不是绝版的产品等因素，对他们来说是比较重要的。”卢文曦表示。

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